精彩？魔幻？2020年的常州土拍，有你不知道的暗流涌动

精彩！

魔幻！

摸不清楼市的发展规律！

……

这些，是不是就是你对近期常州房地产市场的感叹？

土地市场方面，“万元地”稀松平常，核心板块地价已经达到1.4万+/㎡；

住宅市场方面，2万+/㎡楼盘增多，今年成交的所有高价地，都在嚷着做豪宅，未来售价3万+元/㎡，高架内板块未来新盘普遍豪宅化……

在如此生机蓬勃，甚至眼花缭乱的市场现象前，我们不防从朋友圈中的吆喝中跳脱出来，看看目前的常州楼市，还有哪些真实的结论。

NO.1| 壹

地价普遍贵了！但供地节奏慢了

截止到本周五（5月22日），2020年常州主城区成交了15宗涉宅用地。

其中，农历新年前，即1月成交4宗，均位于乡镇板块。但结果不俗，地价均在5000元/㎡以上，蓝光摘牌的横山桥地块已经达到7694元/㎡，溢价率也达到73.7%。

2月因新年和疫情因素，停摆了一个月。

3月起，常州的“疯狂”土拍正式启幕。至今，常州主城区成交了11宗涉宅用地。其中，“万元地”9宗，6宗地价在1.4万/㎡以上，最高地价达到19793元/㎡。

这三个月，地市表现出来几个明显的特征。

第一，地价天花板不断抬高，新“地王”价格“望尘莫及”。

此前常州单价地王是2019年4月新城竞得的怀德时代超市地块（即新城怀德誉隽），当时楼面价15665元/㎡。

一年后，德商以19793元/㎡竞得杨班村地块，进阶常州新单价“地王”。“地王”易主，地价上调了4000+元/㎡。这样的地价跨度，是很难想象的。

第二，“万元地”司空见惯，优质地块价格普遍1.4万/㎡。

从11宗地块9宗“万元地”已经很明显的看到，2018年5月才出现万元地，时隔2年，“万元地”在常州主城已经习以为常。核心板块的优质地块，地价普遍已经达到1.4万/㎡，占到11宗地块的一半以上。

第三，供地节奏明显放缓。

地价更贵了，但今年的供应节奏明显放缓。

截止到本周五（5月22日），2020年常州市区涉宅用地总计供应1360亩，约占年度供地计划的45%。而去年同期供地2955亩，约占年度供地计划的98.5%。

所以我们可以很明显地感受到，虽然今年地价上了新台阶，但没有去年土拍那么集中，与往年供地集中在上半年有着明显区别。

供地节奏放缓主要是因为过年期间受疫情影响，常规的供地审批流程被一定程度地耽搁下来，因此影响了今年的整体供应节奏。

但是我们也可以明显地看到，2020年常州各区均把重磅地块、优质地块提前出让，所以11宗土拍诞生了9宗万元地。

所以，按照目前的供地计划完成情况，宅地将在后期陆续公示，也会有一定比例的宅地推迟到三季度挂牌。

这与往年上半年土拍集中、土地市场高热与下半年少量土拍，整体平静的市场表现有着很大区别。

NO.2| 贰

高比例商住地块有开发难度，房企关注度一般

只要是地，土拍都火？

未必。

5月21日，市府板块的光阳西地块竞拍，整个土拍过程历时近1个小时，最终，荣盛以24.69亿总价、13408元/㎡楼面价竞得。

但当时竞拍结果出来后，市场上有很大的质疑声，包括克而瑞买房群里面有众多网友也在感叹：土地市场凉了！

作为常州楼市第一梯队的市府板块，配套成熟、人居氛围浓郁，且库存已经见底。按理说，高地价几乎是板上钉钉的事情。但最终13408元/㎡的楼面价，在目前常州地价新形势下，显然是不匹配的。

尤其是，对比此前常州每宗优质地块竞拍过程中，参拍房企志在必得、穷追不舍的加价的激烈程度相比，本宗地块竞拍显得更为温和，最终地价也未刷新纪录。所以，人们开始疑惑，难道常州土拍凉了？

但是，我们只看到了事情的表面，而没有看到其本质。为何该宗地块没有达到人们印象中的疯狂？

因为：总价高、商业比例高、房企还有其它选择。

光阳西地块的区位优势已经无需赘述，自带“地王”气质，但是太高的起拍总价，首先就是一个很高的竞拍门槛。

其19.89亿元的起拍总价，在2017年至今的出让地块中排在第6位，所以对房企的资金实力考验不小。

另一个，就是10-30%的商业比例。

较高的商业比例必然会制约拿地价格和开发商选择。

首先，拿地房企要有大宗商业打造、成功运营的经验；

其次，商业相比于住宅开发前期投入更高，资金回笼也更慢，与现在房企普遍追求的“快开发快回款”的高周转模式不符，因此对房企的资金链、商业运营能力均是很大的考验，所以，有资格拿地的房企数量相对就少；

再加上，区域周边有万达、环球港等城市综合体，能否在这两大商业引擎中成功打造另一座商业体，对拿地房企而言也是一个很大的考验。

再者，与该地一路之隔的光阳东地块，也已经挂牌，就在下周四竞拍，两宗地块区位相同，配套同享，但光阳东地块是一宗2.2容积率的商住地块，没有打造大宗商业的要求，所以对有意愿在市府板块拿地的房企而言，光阳东地块也是一个很好的选择，所以对开发难度更大的光阳西地块，必然参与度相对弱一些。

但是，我们也必须看到，表面的13408元/㎡楼面价，是基于2.5的容积率基础上，如果换算成常州普遍的2.2容积率，楼面价也将达到15200元/㎡左右。

也就是说，光阳西地块的隐性地价其实并不低！

但我们也必须看到，地块规划中要求打造大宗商业的，在常州土地市场上，竞拍热度显然不如普通的商住地块。

这个情况，从5月22日，就在光阳西地块成交后一天，19家房企“围猎”金海塑业地块，最终14003元/㎡楼面价、溢价87%的成交结果就可以看到，房企的追捧程度是明显高于前者的。

所以，哪里是常州土拍凉了，高热状态，还将持续！

生逢这个大变局时代，我们有幸见到楼市的快速迭代，要有一定的前瞻想象力，才能跟上楼市的发展节奏；

也要具有一双慧眼，洞察到楼市波诡云谲下的暗流涌动。

下周四，5月28日，天宁青龙市一中东侧地块、新北市府板块的光阳东地块都将限时竞拍，相信，又是一个新的记录。

本文代表克而瑞常州机构观点，供参考

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转自：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

瑞瑞

克而瑞常州房产测评分析师

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